Por Ramón J. Giménez, consultor inmobiliario en València · Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Las cuentas
Precio de venta − deuda total − gastos de la venta = lo que te queda.
- Deuda total: no es solo el capital. Si hay impagos, súmale las cuotas vencidas, los intereses de demora, las costas y los gastos. La cifra exacta te la da el certificado de deuda del banco.
- Gastos de la venta: la comisión de la agencia, si la hay, la plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca en el Registro y otros gastos de notaría o gestoría.
- El diagnóstico te muestra el umbral: el precio a partir del cual vender te deja dinero.
Tres caminos
| Camino | Tiempo | Precio | Lo que te queda | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|---|
| Venta en el mercado | Meses | El de mercado | Precio − deuda − gastos | Si hay tiempo |
| Comprador que cancela la deuda | Más rápido | Normalmente por debajo: el comprador busca un beneficio | Precio ofrecido − deuda − gastos | Si los plazos aprietan |
| Dación en pago | Depende del banco | No recibes dinero | Nada, pero sin deuda si el banco la acepta como pago total | Si la casa vale menos que la deuda |
Cómo debe ser una oferta justa
- Por escrito, con el precio, la deuda total que se cancela y la diferencia que recibes tú.
- Con tiempo para consultarla con un abogado. Sin exclusivas ni penalizaciones.
- Comparada con lo que obtendrías vendiendo en el mercado, si hay tiempo.
- Con la nota simple revisada: los embargos u otras cargas posteriores a la hipoteca reducen lo que te queda.
- Diciendo quién cobra en la operación y cuánto.
- Con el final asegurado: carta de pago del banco, cancelación en el Registro, comprobación en la CIRBE y baja en los ficheros de morosidad.
Si la casa vale menos de lo que debes
Solo tiene sentido vender si el banco acepta una quita (rebajar la deuda) y perdona el resto por escrito. Si no, seguirías debiendo dinero sin tener la casa. Las alternativas son la dación en pago o la segunda oportunidad.
Impuestos
Vender puede tener impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF. Una venta, una dación en pago y una ejecución no tributan igual. Consúltalo con un asesor fiscal antes de firmar; si no tienes uno, te acompañamos a un especialista.
Fuentes: plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales) · Ley del IRPF
Información revisada en noviembre de 2026. Las normas cambian: compruébalo con un abogado o asesor antes de firmar.