Por Ramón J. Giménez, consultor inmobiliario en València · Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Cómo funciona
- Se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Tu derecho a seguir en casa queda escrito ahí. Si el comprador la vende a otro, tu derecho sigue igual.
- Sois dos: la escritura tiene que decir que el derecho sigue hasta que falte el último de los dos. Compruébalo antes de firmar.
- Sigues decidiendo sobre el uso de la casa: puedes vivir en ella o alquilarla si te mudas. Lo que no puedes es venderla entera, porque ya no eres el dueño.
- Al final, el comprador pasa a tener la propiedad completa sin más pagos. Tus herederos no reciben la casa; sí el dinero que quede de la venta.
No es algo tan raro: en 2024 se firmaron 1.817 ventas en España, y la Comunitat Valenciana fue la comunidad con más, con 389.
Por qué te pagan menos de lo que dice Hacienda
Hacienda usa una regla fija. El derecho a vivir en la casa vale el 89 menos tu edad, en porcentaje, y nunca menos del 10 % ni más del 70 %. A los 75 años son 14 puntos, así que la nuda propiedad valdría el 86 %.
Pero eso es para calcular impuestos, no un precio. El comprador paga hoy y no sabe cuántos años tardará en poder usar la casa, y lo descuenta. Cuando la OCU pidió precio a cinco compradores simulando ser un hombre de 70 años, la mejor oferta fue el 57 % del valor fiscal: unos 46 de cada 100 € de lo que valía el piso.
No hay un precio oficial. Esta tabla es solo una orientación, en porcentaje del valor de la casa:
Por eso conviene pedir más de una oferta y no quedarse con la primera. Con dos personas el precio baja, y también suele influir dónde está la casa: los compradores buscan sobre todo grandes ciudades.
Los impuestos
- IRPF: si tienes 65 años o más, o dependencia severa o gran dependencia, la ganancia no paga, siempre que sea tu vivienda habitual y te reserves el usufructo de por vida. Cuenta como habitual si lo fue en algún momento de los dos años anteriores a la venta.
- Si ya tienes solo una parte (por ejemplo, el usufructo o la nuda propiedad tras una herencia), esa exención no se aplica. Consúltalo antes.
- Plusvalía municipal: se paga igualmente y le corresponde a quien vende.
- Si te faltan pocos meses para cumplir 65, puede compensar esperar.
Quién paga qué después de vender
- Tú: luz, agua, gas, reparaciones del día a día y el seguro de tus cosas.
- El comprador: las reparaciones grandes y el seguro del edificio.
- Hay que dejarlo escrito: IBI, comunidad y derramas. Hay reglas generales, pero en la práctica se pacta de formas distintas y es donde más discusiones aparecen.
Lo que hay que mirar con lupa
- No hay vuelta atrás. Salvo que el comprador acepte, una vez firmado no se deshace.
- Cómo te pagan. Lo más seguro es cobrar todo al firmar. Si te ofrecen pagos mensuales o anuales, necesitas una garantía de que los cobrarás.
- Lo que reciben tus herederos. Si la casa era casi toda la herencia, cambia mucho lo que les llega. Mejor hablarlo antes.
- Prisas y presión. Desconfía de quien te pida firmar pronto, te llame sin haberlo pedido o no te dé tiempo para consultarlo con tu familia y un abogado.
- Precios bajos que parecen normales. Comprueba siempre el valor real de la casa con alguien que no sea el comprador.
Lo que nosotros no hacemos
Nunca usamos tu edad o tu salud para vender mejor tu casa. Tu salud no aparece en ningún anuncio ni en ninguna ficha, y tu edad solo la conoce quien tiene que hacerte una oferta, si tú lo autorizas.
Las opciones, en orden
- Mirar antes ayudas y gastos. A veces lo que falta se cubre sin tocar la casa.
- Un acuerdo en familia. Si tienes hijos, quizá puedan ayudarte y comprarte ellos la nuda propiedad. Tiene que ser a un precio justificable: si es muy bajo, Hacienda puede tratarlo como una donación. Consúltalo con un asesor.
- Alquilar una habitación. Da ingresos sin vender nada.
- Cambiar a una casa más pequeña. Recibes el valor completo de la tuya y sigues teniendo casa. Lo contamos en cambiar de casa.
- Hipoteca inversa. Sigues siendo el dueño, pero hay deuda y crece. Puedes verlo en más ingresos sin vender la casa.
- Nuda propiedad. Encaja si quieres dinero hoy sin deudas, no te importa dejar de ser el dueño y tus herederos no cuentan con la casa.
Hay otra fórmula parecida, la «vivienda inversa»: vendes la casa entera a una empresa y te quedas con un alquiler para toda la vida. Revisa bien el contrato y qué pasa si te marchas.
Comparadas de un vistazo
| Hipoteca inversa | Nuda propiedad | Vender y mudarte a una más pequeña | |
|---|---|---|---|
| ¿Sigues en tu casa? | Sí, mientras vivas | Sí, mientras vivas | No |
| ¿Sigues siendo el dueño? | Sí | No, pero conservas el derecho a vivir en ella | De esta no; de la nueva, si la compras |
| ¿Cuánto recibes? | Una parte del valor, cada mes o de una vez | Bastante menos que el valor de mercado | El valor de mercado, menos gastos y lo que cueste la nueva |
| ¿Hay deuda? | Sí, y crece cada año | No | No |
| ¿Qué queda para tus herederos? | La casa con su deuda: pagan o venden | Lo que quede del dinero; la casa, no | La casa nueva y el dinero que quede |
| ¿Paga IRPF? | Lo que cobras, no, porque es un préstamo | No, con 65 años o más y si es tu vivienda habitual | No, con 65 años o más y si es tu vivienda habitual |
| ¿Se puede deshacer? | Sí, pagando lo que debas | No, salvo acuerdo con el comprador | No |
Cómo te acompañamos
Valoramos la casa, buscamos más de una oferta cuando es posible y te las enseñamos todas por escrito, con tiempo para consultarlas con tu familia y tu abogado. Si vemos que no te conviene vender, te lo decimos. Y si decides seguir, coordinamos la notaría y el registro hasta el final.
Con quién trabajamos y quién nos paga: De momento no tenemos acuerdos comerciales con ninguna empresa o comprador. Si llegáramos a tenerlos, lo diríamos aquí y antes de cualquier oferta, con lo que cobramos y quién lo paga.
Cómo está hecha esta calculadora
Es una estimación para hacerte una idea. No es una oferta, una tasación ni asesoramiento fiscal. Estos son sus supuestos:
- Precio de mercado: valor de la casa × e−(descuento × años), con un descuento del 2,5 % al 5 % al año y un máximo del 90 % del valor.
- Por qué esos descuentos: a los 70 años, el 5 % da un 41 %, algo por debajo de la mejor oferta que obtuvo la OCU (46 %, para un hombre, cuya media de años es menor). Con el 2,5 %, las edades de 75 a 85 años quedan en el 71 % y el 83 %, cerca del tramo alto de otras fuentes, que hablan de pagar entre un 20 % y un 50 % menos del valor de mercado. Las tasadoras dan cifras más altas, pero no son ofertas.
- Años: la media estadística para esa edad, sin distinguir entre hombres y mujeres, aunque los compradores sí lo hacen. Con dos personas, hasta que falta la última. Parte de los 22,0 años a los 65 (Ministerio de Sanidad con datos del INE, 2024); para el resto de edades usamos una curva ajustada a la forma de las tablas de vida de 2024 de la Región de Murcia.
- Cálculo de Hacienda: (89 − edad) % de usufructo, entre el 10 % y el 70 %. Con dos personas tomamos la más joven, que es una simplificación.
- Lo que cuesta quedarse: la diferencia con el punto medio de la horquilla, repartida entre esos años. No tiene en cuenta los gastos de cada opción ni lo que el dinero pueda rendir.
Fuentes: Agencia Tributaria: exención a los 65 años · Agencia Tributaria: valor del usufructo · OCU · Consumer · Registradores, datos de 2024 (idealista) · reparto de gastos (idealista) · Ministerio de Sanidad · tablas de vida de la Región de Murcia
Datos fiscales revisados en noviembre de 2026. Las normas cambian: compruébalo con un asesor antes de firmar.