Por Ramón J. Giménez, consultor inmobiliario en València · Actualizado el 4 de noviembre de 2026
1. Hacer el diagnóstico
Qué es: saber cuánto pagarás tras la próxima revisión, qué parte de tus ingresos se va en deudas y cuántos meses te cubre el ahorro.
Qué hacer: usa el diagnóstico y pide al banco por escrito el certificado de deuda, el cuadro de amortización y la fecha de la próxima revisión (carta A).
2. Ajustar el presupuesto
Qué es: recortar gastos y, si tienes ahorro de sobra, adelantar una parte de la hipoteca.
Cuándo encaja: cuando el desfase es pequeño o temporal.
Qué hacer: revisa suscripciones, seguros y productos vinculados a la hipoteca; a veces se pueden cambiar, pero comprueba antes si eso sube tu diferencial. Si adelantas dinero y lo que te aprieta es la cuota, elige bajar la cuota en vez del plazo, y pregunta antes la comisión.
Cuidado: no te quedes sin colchón. Conviene guardar al menos tres meses de gastos.
3. Negociar con el banco
Qué es: pedir un cambio de condiciones. Más plazo (la cuota baja, pero pagas más intereses en total), una carencia (unos meses pagando menos o solo intereses) o pasar a tipo fijo o mixto (la cuota deja de cambiar).
Cuándo encaja: casi siempre merece la pena intentarlo, y mejor antes del primer impago.
Qué hacer: pídelo por escrito (carta B) y pide la respuesta también por escrito, con la cuota, el tipo, la TAE y los gastos.
Cuidado: lee la oferta antes de firmar. Seguros nuevos, comisiones o meter otros préstamos dentro de la hipoteca pueden encarecerla.
4. Medidas públicas: el Código de Buenas Prácticas
Qué es: medidas para familias con muchas dificultades de pago. Solo las aplica el banco que se ha adherido (la adhesión es voluntaria) y solo si cumples los requisitos.
Requisitos principales (a fecha noviembre de 2026):
- Es tu vivienda habitual.
- Los ingresos de la familia no superan 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (25.200 € al año en 2026: el IPREM sigue en 600 € al mes, fijado por la Ley 31/2022 y prorrogado desde entonces; 4 o 5 veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad que impida trabajar).
- La cuota de la hipoteca supera el 50 % de los ingresos netos (el 40 % en esos casos).
- Tu situación ha empeorado en los últimos cuatro años: ha subido tu esfuerzo o han surgido circunstancias de especial vulnerabilidad.
- El precio de compra de la vivienda no supera ciertos límites.
Qué ofrece, en este orden: reestructurar la deuda; si no es viable, una quita o la dación en pago; y, si la vivienda ya se ha ejecutado, alquilarla en condiciones favorables.
Qué hacer: pregunta a tu banco si está adherido (carta A). La lista de bancos adheridos está en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Cuidado: las medidas especiales por la subida de tipos que se aprobaron en 2022 ya han terminado: se podían pedir durante 36 meses (hasta finales de noviembre de 2025) y 42 en los municipios afectados por la DANA (hasta finales de mayo de 2026), según el Real Decreto-ley 19/2022, art. 3.
5. Cambiar de banco
Qué es: llevar tu hipoteca a otra entidad que te dé mejores condiciones.
Cuándo encaja: si estás al día y tu esfuerzo es asumible. Con impagos, es muy difícil que otro banco la acepte.
Qué hacer: compara la oferta completa (tipo, TAE, productos vinculados y gastos del cambio) y enséñasela también a tu banco: a veces mejora sus condiciones para no perderte.
Cuidado: si solo baja la cuota porque alarga mucho el plazo, puede salirte más cara.
6. Vender a tiempo
Qué es: vender antes de que el problema llegue a subasta, cancelar la hipoteca en la firma y quedarte con la diferencia, si la hay.
Dos formas: venta ordenada en el mercado (suele dar mejor precio, pero lleva meses) o venta a un comprador que paga con fondos propios y cancela la deuda en la firma (más rápida, normalmente a un precio menor).
Cuándo encaja: cuando no hay forma razonable de mantener la cuota y la vivienda vale más que la deuda total.
Qué hacer: lee la guía «Vender tu casa con hipoteca».
7. Seguir en la vivienda después de venderla
Qué es: vender y quedarte de alquiler, a veces con la opción de volver a comprarla más adelante.
Cuándo encaja: si necesitas tiempo (colegio, trabajo, salud) y el alquiler es asumible.
Cuidado: son contratos delicados. Que los revise un abogado antes de firmar: precio y plazo de recompra realistas, y qué pasa si te retrasas con el alquiler.
8. Dación en pago o acuerdo de cancelación
Qué es: entregar la vivienda al banco a cambio de que cancele la deuda.
Cuándo encaja: si la vivienda vale menos de lo que debes y no hay otra salida.
Qué hacer: el banco no está obligado a aceptarla, salvo dentro del Código de Buenas Prácticas si cumples los requisitos. Exige por escrito que la deuda queda cancelada del todo.
Cuidado: los impuestos no son los mismos que en una venta. Consúltalo con un asesor fiscal.
9. Segunda oportunidad
Qué es: un procedimiento judicial para personas que no pueden pagar sus deudas. Si se cumplen los requisitos, puede terminar con la cancelación de las deudas que no se pueden pagar.
Cuándo encaja: cuando, incluso después de vender o entregar la vivienda, quedan deudas imposibles de pagar.
Qué hacer: necesitas abogado; podemos acompañarte a uno especialista en segunda oportunidad. Si tus ingresos son bajos, pregunta por la asistencia jurídica gratuita (ayuda pública).
Fuentes: Real Decreto-ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas) · requisitos económicos (Banco de España) · texto refundido de la Ley Concursal (segunda oportunidad)
Información revisada en noviembre de 2026. Las normas cambian: compruébalo con un abogado o asesor antes de firmar.