Euporia

La casa se nos ha quedado grande o pequeña

Los hijos se van o llegan, las escaleras pesan, el trabajo cambia o la familia está lejos. La casa que fue perfecta deja de serlo. Antes de mover nada, conviene ver qué opciones hay y cuánto cuesta cada una.

Por Ramón J. Giménez, consultor inmobiliario en València · Actualizado el 4 de noviembre de 2026

Si se ha quedado grande

  • Vender y comprar una más pequeña, adaptada o más cerca de la familia. Lo que sobre de la venta puede quedar como colchón.
  • Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia no paga IRPF, aunque no compres otra.
  • Alquilarla y mudarte a otra, de alquiler o comprada. Puede encajar si la renta cubre buena parte de la nueva vivienda y aceptas ser casero.
  • Quedarte y adaptarla. A veces una reforma (un baño, los accesos) sale más barata que mudarse.
  • Quedarte y sacarle ingresos, si tienes 65 años o más. Hay dos fórmulas con calculadora: la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad.

Si se ha quedado pequeña

  • Reformar o ampliar, si la casa y la normativa urbanística lo permiten.
  • Vender y comprar una más grande. El reto es el orden: no pagar dos casas ni quedarse sin ninguna. Lo explicamos en vender y comprar a la vez.
  • Si vendes tu vivienda habitual y compras otra en los dos años siguientes (o la compraste en los dos años anteriores), la ganancia que reinviertes no paga IRPF.
  • La hipoteca actual: pregunta a tu banco si permite trasladarla a la nueva vivienda. Si no, se cancela con la venta y se firma otra; compara las dos cosas.

Los números que hay que mirar

  • Lo que te queda de tu casa: el valor real, menos la hipoteca pendiente y los gastos de venta.
  • Lo que cuesta la nueva: precio, impuestos de compra (ITP si es de segunda mano, IVA si es nueva), notaría, registro y, si hace falta, reforma. Para comparar las que visites con lo que piden, tienes una calculadora para valorar cada visita.
  • Si necesitas hipoteca nueva: cuánto te prestan y qué cuota tendrías.
  • Mudanza, muebles y, si coinciden unos meses, los gastos de las dos casas.

Errores que vemos a menudo

  • Comprar sin haber vendido, contando con una venta rápida.
  • Vender sin tener claro adónde ir.
  • Calcular el presupuesto de la nueva casa sin impuestos ni gastos.
  • Decidir por un familiar mayor sin contar con él.

Cómo te acompañamos

Valoramos tu casa, hacemos los números de cada opción (vender, alquilar, reformar), te ayudamos a encontrar la siguiente y coordinamos la venta y la compra para que encajen. Para los impuestos, te acompañamos a un asesor especialista.

Fuentes: Ley del IRPF · plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales)

Datos fiscales revisados en octubre de 2026. Las normas cambian: compruébalo con un asesor antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor vender primero o comprar primero?

Depende de tu margen. Vender primero da seguridad sobre el dinero, pero obliga a tener dónde ir; comprar primero te asegura la casa, pero puedes acabar pagando dos. Lo habitual es coordinarlo: vender con un plazo de entrega que te deje tiempo para comprar.

Tengo más de 65 años, ¿pago impuestos si vendo mi casa?

Si es tu vivienda habitual, la ganancia no paga IRPF, aunque no compres otra. La plusvalía municipal sí se paga.

¿Y si en vez de vender la alquilo?

Puede funcionar si la renta cubre buena parte de tu nueva vivienda y aceptas lo que supone ser casero: gestión, posibles impagos y obras. Lo comparamos con vender para que decidas con números.

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