Por Ramón J. Giménez, consultor inmobiliario en València · Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Dos cosas distintas: el uso y la propiedad
- El uso es quién vive en la casa. Si hay hijos menores, el juez suele atribuirlo a quien se queda con ellos, aunque la casa sea de los dos.
- La propiedad es de quién es. Que uno viva en ella no cambia que siga siendo de ambos, ni que los dos sigáis debiendo la hipoteca.
- Si estáis casados en gananciales, la casa entra en el reparto de los bienes comunes. Si la comprasteis en separación de bienes o sin estar casados, es de los dos en la proporción que diga la escritura.
La hipoteca: lo que más se olvida
Aunque uno se quede la casa, los dos seguís respondiendo de la hipoteca ante el banco. Para que quien sale quede libre, el banco tiene que aceptarlo por escrito, normalmente después de estudiar si quien se queda puede pagarla solo.
Un convenio de divorcio que diga que la paga uno no obliga al banco: si deja de pagarse, puede reclamar a los dos. Antes de acordar nada, pedid al banco el certificado de deuda y preguntad si aceptaría que uno asuma la hipoteca.
Las opciones, en orden
- Uno se queda la casa y compensa al otro. Solo funciona si puede pagar la hipoteca solo y el banco libera al que sale.
- Seguir los dos como propietarios un tiempo, por ejemplo hasta que los hijos crezcan, con un acuerdo escrito sobre quién paga qué y cuándo se vende.
- Alquilarla y repartir la renta, si con eso se paga la hipoteca y a cada uno le llega para su nueva vivienda.
- Venderla y repartir lo que quede después de cancelar la hipoteca. En el mercado o de forma discreta, sin anunciarla.
- Si no hay acuerdo, lo decide el juzgado, y eso puede acabar en una venta forzosa a peor precio.
Los números que hay que mirar
- Valor real de la casa menos la deuda pendiente: es lo que de verdad hay que repartir.
- Si quien se queda puede pagar la hipoteca solo: qué parte de sus ingresos se iría en la cuota (la tasa de esfuerzo).
- Gastos e impuestos de cada opción. Que uno compre la parte del otro tiene un tratamiento fiscal propio: pregunta al asesor antes de firmar.
- Lo que le costará a cada uno su nueva vivienda, en compra o en alquiler.
Errores que vemos a menudo
- Firmar el convenio sin haber hablado antes con el banco.
- Que quien se va deje de pagar su parte: los impagos afectan a los dos, también en los ficheros de morosidad.
- Vender con prisa por la tensión del momento.
- Olvidar en el acuerdo quién paga el IBI, la comunidad y el seguro.
Cómo te acompañamos
Valoramos la casa, hacemos los números de cada opción para los dos, hablamos con el banco sobre la hipoteca y, cuando hace falta, te acompañamos a un abogado de familia. Si la salida es vender, nos ocupamos de la venta.
Podemos trabajar con los dos a la vez si ambos lo queréis. Si solo representamos a uno, lo diremos desde el principio.
Fuentes: Código Civil · plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales) · Ley del IRPF
Información revisada en octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado de familia.